Alterações ao regime da propriedade horizontal entram em vigor. Saiba o que muda

Declaração de não-dívida ao condomínio para vender a casa

Uma das principais novidades que entra hoje em vigor com a nova lei prende-se com a responsabilidade por encargos do condomínio. O aditado artigo 1424.º-A ao Código Civil vem, então, obrigar a que, para efeitos de venda da casa, seja emitida um declaração escrita com todos os encargos com o condomínio relativamente à fração a alienar. De acordo com o ponto 1 daquele artigo, "o condómino, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário, requer ao administrador a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento". Para o efeito, o administrador tem um prazo de 10 dias para a emitir, constituindo-se um "documento instrutório obrigatório da escritura". Quanto à responsabilidade das dívidas existentes, a mesma é "aferida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada", salvo se o comprador "expressamente declarar (...) que prescinde da declaração do administrador", assumindo, assim, toda e qualquer dívida do vendedor ao condomínio.

Convocação de assembleias com novas regras

Com o novo enquadramento legal, as convocatórias para as assembleias de condomínio podem agora ser feitas por correio eletrónico. Os condóminos que assim o desejem devem manifestar essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, manifestação essa que tem que ficar lavrada em ata. Refira-se que o condómino deve enviar, sempre, recibo de receção de email convocatório. Para os restantes, mantém-se a convocatória por carta registada. Por outro lado, passa também a ser possível fazer uma convocatória no mesmo local 30 minutos após a primeira convocatória. Para o efeito, devem estar "reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total". De referir, ainda, que, a título excecional, as reuniões podem realizar-se no primeiro trimestre de cada ano.

Reunião de condóminos à distância

Sinal dos tempos pandémicos, passa agora ser legalmente possível realizar uma assembleia de condóminos à distância. Sempre que a administração assim o determine ou a maioria dos condóminos o solicite, a assembleia "tem lugar por meios de comunicação à distância". Caso o condómino não tenha condições para o fazer e tenha informado a administração, "compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios".

Despesas com partes comuns

A partir de agora as despesas necessárias à conservação de partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum "são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações". Ou seja, o condómino não é responsável por despesas de obras em partes comuns se não fosse, à data da deliberação, proprietário da fração. Já as despesas relativas "às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem". Por último, e se aprovado em assembleia, o fundo de reserva pode ser utilizado para outro fim.

Administradores com mais responsabilidades

Às funções do administrador somam-se, agora, entre outras, verificar a existência do fundo comum de reserva; exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos (...); executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado; e intervir em todas as situações de urgência. Se não cumprir as funções que lhe são cometidas, o administrador "é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável".

Obrigações dos condóminos

Os condóminos têm também obrigações. Desde logo, informar o administrador "do seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico e atualizar tais informações sempre que as mesmas sejam objeto de alteração". Aquando da alienação da fração, tem também que comunicar à administração do condomínio, "por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias", informação essa que deve conter o "nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário". Se não o comunicar, terá de assumir as "despesas inerentes à identificação do novo proprietário".