Habitação em Portugal: não há balas de prata, mas há um caminho europeu

O debate em torno do pacote da habitação e das recentes reformas no setor imobiliário trouxe para a esfera pública uma meta ambiciosa: a construção de mais de 180 mil casas. Enquanto profissional do setor, a minha leitura é clara: este é um valor difícil, que exigirá um esforço hercúleo de concentração e uma mudança de paradigma na forma como construímos em Portugal. No entanto, é um objetivo exequível se soubermos conjugar a vontade política com a viabilidade económica e as novas diretrizes europeias.

É fundamental compreender que não existe uma "bala de prata" para resolver a crise habitacional. A solução não reside numa medida isolada, mas sim num conjunto sistemático e estável de políticas que atuem, sobretudo, do lado da oferta. Portugal enfrenta um problema crónico de escassez de produto habitacional e de morosidade nos licenciamentos; sem atacar estas bases, qualquer estímulo à procura acabará apenas por pressionar ainda mais os preços.

Neste sentido, a redução do IVA para 6% na construção e reabilitação é um sinal forte e um passo na direção certa. Esta medida atua diretamente na viabilidade de projetos que, face ao aumento dos custos de materiais e financiamento, estavam "no limite" ou eram simplesmente inviáveis. Contudo, a eficácia desta redução depende de segurança jurídica e de critérios de acessibilidade bem definidos, para evitar que a margem fiscal seja absorvida pelo custo do terreno ou por outros intermediários.

A questão do solo é, aliás, o "elefante na sala". Se tentarmos construir mais casas nos mesmos terrenos disponíveis hoje, a única consequência será o aumento do valor do solo. Precisamos de uma estratégia fundiária estruturada que disponibilize novos terrenos ou novas capacidades de edificação. É aqui que o modelo europeu nos oferece uma oportunidade inédita.

A União Europeia deu um passo histórico ao classificar a habitação acessível como infraestrutura social. Este novo paradigma permite o financiamento a longo prazo (50 anos ou mais) para projetos de arrendamento de longa duração (cost rental), baseados em direitos de superfície. Este modelo, embora ainda pouco comum em Portugal, permite reduzir drasticamente o impacto do custo do terreno no preço final, tornando as mensalidades verdadeiramente acessíveis à classe média. Para que isto funcione, teremos de ser capazes de adaptar as nossas "preciosidades legais" e abraçar fórmulas como as cooperativas de propriedade coletiva.

Paralelamente, a simplificação dos licenciamentos (o Simplex Urbanístico) é vital. O risco temporal e a incerteza de processos demorados e erráticos são custos invisíveis que encarecem a habitação. A previsibilidade e a transparência são os melhores incentivos ao investimento.

Finalmente, defendo uma abordagem pragmática quanto à fiscalidade. O uso de mecanismos como o agravamento seletivo do IMI para imóveis devolutos em zonas de pressão pode ser útil para combater a retenção especulativa, desde que acompanhado por incentivos reais ao arrendamento moderado, como a redução do IRS sobre rendas para 10%.

Em suma, a resolução da crise habitacional exige estabilidade regulatória por vários anos e uma execução rigorosa. Precisamos de um equilíbrio inteligente entre incentivos para quem quer criar oferta e penalizações para a inércia.

Resolver o problema da habitação é como construir uma ponte sobre um rio largo: não basta ter as vigas (as medidas fiscais) ou os pilares (o licenciamento). É preciso que toda a estrutura esteja alinhada e assente em terreno sólido (a estratégia fundiária) para que as pessoas possam finalmente atravessar com segurança para a outra margem.