Urbanizar Sem Lucro: A decisão política que falta para resolver a habitação

Durante décadas, o padrão de crescimento assentou numa expansão periférica frequentemente desarticulada. Mais tarde, o Regime Excecional da Reabilitação Urbana (RERU) simplificou processos, reduziu fiscalidade e canalizou investimento para os centros históricos, com resultados visíveis na reabilitação do património e na vitalidade urbana. Hoje, o bloqueio central é outro: há escassez de terrenos urbanizados disponíveis para construir a preços compatíveis com os rendimentos das famílias.

Exige-se, desde já, mais terrenos, sendo essa a condição que desbloqueia tudo o resto. Não há habitação acessível sem lotes prontos a construir, bem localizados e com regras claras. Abrir solo em zonas periféricas ou mal servidas não resolve. É preciso garantir terrenos junto a emprego, serviços e transportes e, sobretudo, assegurar que o ganho da valorização fundiária não é apropriado apenas por privados, mas reinvestido em habitação, equipamentos e mobilidade.

Paralelamente, é necessário um novo enquadramento legal. O Decreto-Lei n.º 117/2024 (em vigor desde janeiro de 2025) reformulou profundamente a Lei dos Solos e permite aos municípios reclassificar solos rústicos para uso habitacional, exigindo que pelo menos 70% da área construída se destine a habitação pública/a custos controlados/arrendamento acessível, respeitando limites de sustentabilidade (REN, RAN, especial aptidão agrícola, entre outros). É um passo decisivo - porque descentraliza e agiliza -, mas insuficiente se não for acompanhado de uma regra que feche o circuito da mais-valia fundiária: a exclusividade municipal na transformação do solo para fins de habitação acessível.

Recorde-se que em Portugal já houve contratos de planeamento que converteram solo agrícola em parques industriais, com prazos, contrapartidas e responsabilidades bem definidos - Guimarães é um exemplo claro. O que se propõe agora é estender essa lógica à habitação. Além disso, cidades europeias como Viena, Copenhaga, Zurique e Berlim também já utilizam modelos que têm como base o controlo público da transformação do solo, a captura de mais-valias para o interesse coletivo e a mistura social como critério de desenho urbano.

O que se propõe é um regime inspirado no RERU para habitação acessível, assente em três pilares. O primeiro é a exclusividade municipal na transformação fundiária, fixando o valor do lote apenas no custo de aquisição e urbanização, sem margem de valorização fundiária. O segundo é a distribuição 20/40/40: 20% da área para equipamentos, 40% para habitação acessível em direito de superfície e 40% para construção privada, vendidos em hasta pública, com regras urbanísticas e prazos de construção obrigatórios. Por fim, incentivos fiscais direcionados: IMI, IMT e IVA reduzidos e deduções em IRS para arrendamento acessível.

Não se pede uma revolução jurídica: basta adaptar os mecanismos já consagrados em operações industriais/logísticas para fins de habitação acessível. Sublinhe-se que este modelo, com impacto social e ambiental alto, tem ainda forte alinhamento com instrumentos europeus como o InvestEU e o BEI. A lógica é simples: o município capta valor e recicla-o em habitação, com custos de capital reduzidos e maior agilidade na entrega de fogos.

Concluindo, Portugal dispõe de base legal - que depende apenas de uma alteração simples -, precedente nacional e referências europeias suficientes para lançar, no curto prazo, programas de habitação a preços justos, mas falta a decisão política. Tal como o RERU inaugurou a década da reabilitação, este regime pode inaugurar a década da integração social: bairros completos, mistos e sustentáveis, onde a habitação volta a ser um direito e não um privilégio.