Crédito para habitação mais difícil e mais caro

As dificuldades em obter liquidez no mercado interbancário e a crise da dívida soberana estão, este ano, a afectar a Banca, ao ditar maiores custos de financiamento. A solução encontrada pelo sector foi restringir a concessão do crédito. E, apesar do aumento do crédito registado em Junho, a torneira não está reaberta. Spreads elevados, baixa taxa de esforço (peso da mensalidade no rendimento mensal do cliente), perfil de risco reduzido e rácios de financiamento/garantia (montante do empréstimo sobre o valor do imóvel) cada vez mais baixos são as principais exigências do sector para aprovar os créditos.

O "jn negócios" avaliou as ofertas de crédito à habitação em taxa variável e em taxa fixa das principais instituições bancárias nacionais para um cenário específico: um crédito de 150 mil euros contraído por um casal de 30 anos, com um rendimento mensal líquido conjunto de 3.000 euros, a amortizar no espaço de 30 anos. Os spreads revelados pela Banca para a taxa variável (indexada à Euribor) oscilaram entre 0,7% e 2,7%, com a média praticada a fixar-se em 1,65%, a que correspondem prestações entre cerca de 521 euros e 678 euros. Contas feitas, procurar um banco com as melhores condições pode representar uma poupança de 160 euros.

Spreads abaixo de 1% são apenas oferecidos pelo Deustche Bank e BBVA, o que confirma a tendência dos bancos estrangeiros terem as ofertas mais competitivas, na tentativa de conquistar quota no mercado e fidelizar clientes. Seguem-se, entre os mais baratos, o Barclays e o Banif que, apesar de cobrarem mais de 1%, estão muito abaixo dos cinco maiores bancos nacionais.

Entre os mais caros, o BCP posiciona-se no primeiro lugar do pódio. Aplica juros de 2,7%, empurrando a valor da prestação mensal em taxa variável para quase 678 euros. O BES aplica um spread 2,65% e o BPI cobra 1,8%, com as prestações a fixarem-se em 673 euros e 604 euros, respectivamente. Embora, no caso do BPI, os spreads possam variar entre os 1,50% e os 3,30%. Por sua vez, o banco estatal deixa em aberto a margem cobrada, respondendo apenas que oscila entre 1,45% e 2,9%, com a mensalidade a variar entre os 577 euros e os 694 euros.

O preçário do Montepio nesta simulação fixa-se em 1,85%, enquanto o Santander aplica juros nos primeiros 5 anos de 1,50% e restantes anos da vida do contrato 1,55%.

Apesar destas prestações, os valores financiados variam consoante a instituição, com o valor médio praticado a situar-se em 65,5%. De destacar que nenhum dos bancos contactados empresta os 100% do imóvel. O rácio financiamento/garantia mais elevado é o do BES, 80%, enquanto CGD, BPI, BCP, Montepio e BBVA rondam os 65% a 75%. Os estrangeiros e o Banif são os que apresentam rácio de financiamento/garantia mais baixo, à roda de 50%, o que justifica prestações mais baratas. O "jn negócios" pediu, para o mesmo cenário, o valor cobrado pelos bancos para uma prestação fixa durante cinco anos. Com os juros historicamente baixos, fixar actualmente a taxa pode ser encarado como uma alternativa atractiva, já que quando as taxas começarem a subir os consumidores não sentirão o efeito abrupto no valor da prestação. Contudo, a mensalidade pode chegar aos 900 euros, no caso do BCP, o que representa mais 330 euros face ao valor da prestação mais cara cobrada na taxa variável.

Apesar de o crédito não ser uma estratégia para a Banca, as instituições estrangeiras continuam a promover campanhas no crédito à habitação. Entre os portugueses, apenas o BCP, que promove a Happy Hour no crédito à habitação. Em determinados dias, quem fizer uma simulação de crédito no site do banco e a concretizar até 30 de Outubro de 2010, receberá um vale da Loja Area, no valor de 200 euros.