Modelos opostos de desenvolvimento urbano em Braga e Guimarães influenciam mercado imobiliário. Na Cidade-Berço privilegiou-se a beleza citadina e os edifícios baixos, mas o preço a pagar foi a falta de casas e a perda de população. Em Braga, a cidade cresceu, nem sempre com a melhor das paisagens.
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Apesar de separadas por apenas 20 quilómetros, as duas maiores cidades do Minho não podiam ser mais diferentes no modelo de desenvolvimento urbano. Braga e Guimarães seguiram políticas construtivas frontalmente opostas e as opções do passado refletem-se no presente. Da paisagem, pela qual Guimarães recebe o elogio unânime, ao mercado imobiliário, onde a pressão é mais forte do lado vimaranense.
Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) ajudam a perceber a diferença entre as cidades. Apesar de Braga ter quase o dobro dos edifícios de Guimarães (39 mil contra 21 mil), a Cidade-Berço tem mais fogos de um e dois andares do que a congénere bracarense. Isto explica-se pelo facto de Guimarães ter privilegiado a construção de baixo relevo, ao passo que Braga tem quase quatro vezes mais edifícios de sete ou mais andares do que Guimarães.
Viver dentro ou fora da cidade
Segundo André Fontes, professor da Escola de Arquitetura da Universidade do Minho, Guimarães "tem a vantagem de ser um território com diferentes núcleos urbanos", como Taipas ou Pevidém, ao passo que em Braga "há só um ponto central". O INE comprova-o. Dos cerca de 150 mil habitantes do concelho vimaranense, dois terços vivem fora da cidade. Já em Braga, o cenário é inverso e dois terços dos cerca de 180 mil residentes do concelho estão na cidade.
Para se perceber melhor o fenómeno é preciso recuar a 1976, ano em que o invencível Mesquita Machado foi eleito pela primeira de dez vezes para a Câmara de Braga. O processo de urbanização foi tão ambicioso que quando o socialista saiu da Autarquia, em 2013, Braga era a terceira capital de distrito mais populosa. "O que me fez iniciar essa tarefa foi a falta tremenda de habitações para arrendar ou para comprar. Foi promovido um grande desenvolvimento na construção de maneira a que as pessoas pudessem ter casas. Isso levou à fixação de muita gente", recorda Mesquita Machado.
À construção galopante, a Câmara somou-lhe vias rodoviárias estruturantes como a variante do Fojo e um sistema rodoviário subterrâneo robusto que ainda hoje permite chegar da autoestrada ao campo da vinha, no coração dos serviços distritais, sem passar por um único cruzamento. Contudo, não há bela sem senão e a transformação da paisagem urbana nem sempre foi bem acolhida. "Não teve um planeamento e estratégia, nasceu da vontade de promotores", constata António Sá Machado, conceituado arquiteto bracarense, que recorda tempos em que "todos os empreiteiros tinham uma grua no vale de Lamaçães".
Não há oferta, e quando há, o preço é alto
A 20 quilómetros dali, outro histórico socialista, António Magalhães, seguia um modelo diferente e várias vezes chamou a si a intenção de não querer construir uma cidade igual a Braga. A beleza urbana e a reconstrução do edificado histórico eram o objetivo que lhe viriam a dar o prémio de Património da Humanidade em 2001 e, por via deste, a Capital Europeia da Cultura de 2012. Guimarães ficava conhecida em todo o Mundo pelo seu edificado, mas quando a especulação imobiliária ganhou contornos mais ferozes, foi das primeiras a perecer. Segundo o INE, o concelho de Guimarães perdeu quase 4% da população na última década e qualquer visita aos sites de imobiliárias raramente encontra habitação para arrendamento com anúncio recente.
"Não há oferta, e quando há, o preço é alto", revela José Luís Silva, gerente da ERA Guimarães. Os dados daquela agência mostram que um T2 para arrendamento nunca começa abaixo dos 500 euros, preço acima do de Braga. Isabel Ribeiro, de 52 anos, arrendou recentemente um T1 na Rua Teixeira de Pascoais. "Pago 425 euros por mês, o espaço é bom, foi um bom negócio", assume a empresária. "Se a Isabel ou outra pessoa pedisse hoje uma casa para arrendamento, não temos. Aliás, não temos nenhuma desde a dela", admite José Luís Silva.
Os opostos atraem-se?
O últimos anos têm trazido à tona uma aparente inversão no modelo de desenvolvimento dos dois maiores concelhos do Minho. Por um lado, os dados do INE mostram que, com exceção do ano 2018, Guimarães já constrói mais edifícios de apartamentos do que Braga. No concelho há vários empreendimentos a nascer, na rodovia de Covas, em Silvares ou em Ponte.
Já Braga aposta cada vez mais na reconstrução do património edificado, com especial enfoque no processo de renovação da zona da Arcada e Sé, bem como na construção de ciclovias (um desiderato que Guimarães também acompanha). A aproximação dos modelos parece evidente, como comprova a análise da superfície habitável média das divisões. Ambos os concelhos têm já construções com divisões próximas no tamanho, ao passo que em 2011 cada divisão de Guimarães era maior que a de Braga, em média, quatro metros quadrados.